Ответы на ваши вопросы. Риэлторские услуги

« Назад

Прогноз цен на недвижимость в Москве на октябрь - декабрь 2015 года от эксперта по недвижимости Валерия Летенкова  26.06.2015 18:33

8k8Ib8pLeyw

Сейчас все чаще задают вопросы: квартиру покупать, продавать или подождать? Каковы перспективы рынка? Что будет или, что может быть? Делать прогнозы дело неблагодарное, но давайте рассмотрим ситуацию на сегодняшний день и сделаем выводы.

Это не совет, тут лично мое видение рынка, основываясь на реалиях сегодняшнего дня: снижении % ставки по ипотеке для новостроек, «застой» и перенасыщение рынка (вторичка и новостройки), предоставление людям со свободными деньгами иных схем покупки недвижимости (через аукционы).

С учетом этих факторов и перечисленных ниже, есть вероятность в 70-80% что в сентябре-декабре 2015 года возможен провал цен на квартиры на 20-30%. Первым будет затронут ценовой сегмент рынка в приделах 7 000 000 – 12  000 000 руб., это двух – трех комнатные квартиры в панельных домах.

Подробнее рассмотрим ситуацию по новостройкам, сдаче жилья и ситуацию на рынке покупки квартир.

Расскажу о своем видении ситуации на рынке недвижимости в Москве, без % ставок по ипотеке, курса рубля и т.д. Сейчас рынок по недвижимости накопил достаточно энергии для движения, поэтому рассмотрим ситуацию «снизу».

Новостройки: анализ ситуации

В последние пол года на рынке появилось достаточно много новостроек, уже построенных квартир готовых к заселению. Условно разделим владельцев новостроек на 2 группы, 50 на 50:

  1. люди покупают себе квартиры для улучшения своих жилищных условий
  2. люди вложили деньги что бы заработать на недвижки

Первая группа как правило, эти люди покупали квартиры без отделки, и на сегодняшний день у них коробка за которую нужно платить каждый месяц (в некоторых случаях есть еще ипотечная задолженность), а денег …. нет. И таких ситуаций примерно так же 50 на 50.
Вторая группа, после получения квартир пробует их сдать.

Сдать/Снять: анализ ситуации

На мой взгляд, на рынке критическое количество квартир которые пытаются сдать. Давайте рассмотрим 3 тенденции сдать/снять и попробуем понять почему так происходит:

  1. группа «уплотнение»: сейчас многие готовы подселить к себе соседей, это касается как квартир так и комнат.
  2. группа «смекалистые»: уже что-то снимают, но ищут вариант не хуже, но дешевле, что вполне реально на сегодня.
  3. группа «новички»: они только приехали, им нужно где-то жить

Условно поделим 3 тенденции по 33% на каждую, при этом учитываем что новичков стало меньше, и из 33% новичков 15-20% забирает себе группа «уплотнение».

Вывод следующий, из всего потока, реально новых людей 15% максимум 20%, а это приводит к понижению стоимости жилья сдающегося в аренду и не создает спроса на предложенные квартиры. На сегодняшний день стоимость аренды квартир унизилась примерно на 10-20%.

Приведу пример: сдавалась квартира за 30 000 руб., сдавалась долго, но жильцы нашли такое же жилье за 27 000 руб. и съехали. Хозяин уверен, раз он сдавал квартиру за 30 000 руб., значит найдет жильцов за такую же сумму, а нет … При этом что бы найти жильцов быстро квартиру придется выставлять за 25 000 – 26 000 руб. в месяц, вот вам снижение цены на 10% минимум.

Вернемся к новостройкам: люди которые хотели заработать, сдавая квартиру, столкнулись с низкой ценой, которая не оправдывает их надежды и туманные сроки сомой сдачи, а сама квартира постоянно требует ежемесячных платежей. Другие с невозможностью сделать ремонт или оплатить ипотеку – все эти объекты выставляются на продажу.  В этой ситуации сейчас 70% владельцев новостроек.

Покупка/продажа: анализ ситуации

Вместе со «вторичкой» сейчас на продажу выставляются новостройки, это сильное «течение», примерно 40% от всего рынка недвижимости. Рынок перенасыщен и движение по нему минимально снижены. Появляются четкие признаки ценовой «нервозности» рынка.

Час Х

Давайте рассмотрим для вида менталитета продавцов квартир:

  1. собственники со вторичкой: квартира им дорога и за цену они держаться, пока есть возможность и позволяет ситуация. Особенно те собственники которые выставили квартиру на продажу более полу года назад, у них надежда что цены вернутся и они, как правило, не торопятся с продажей. Если в их районе или доме выставляется квартира на продажу ниже их цены на 500 000 руб. то это воспринимается примерно: мы еще пол года подождем 500 000 на дороге не валяются.
  2. собственники с новостройками, тут менталитет абсолютно другой и этому есть веские причины. Люди вложили деньги и ждут прибыли, при этом у них есть положительный опыт, в новостройку они вложили 6 000 000 руб, а сейчас продажная цена 10 000 000 руб. (для примера), но при этом столкнулись с ситуацией что на данный момент квартира у них «ест» деньги.  Они приняли решение выставить квартиру на продажу… но и тут быстрой продажи нет.

Что делать и как правильно поступить ? Арифметика тут на первом месте: расходы 6 000 000 руб., на «то и сё» возьмем еще 1 000 000 руб = 7 000 000 руб. Получается если снизить цену на квартиру до 8 000 000 руб., то в минусе они не будут и данная сумма вполне позволит повторить удачный опыт вложения средств в новостройку, но уже в более хорошем районе и доме. Плюс к этому льготная ипотека (при необходимости).

Давайте сравним 2 квартиры по 10 000 000 руб. (как правило панельные дома), одна вторичка, вторая новостройка. 

Новостройка по площади больше, дом лучше, прилагающую территорию сейчас обустраивают (или это в процессе), инфраструктура готова, минус – часто большая удаленность от метро. Иногда необходим ремонт в новостройке, хотя сейчас часто новостройка идет с косметическим (и не плохим) ремонтом. 
Вторичка: «родной» или «нужный» район, обжитая инфраструктура. Отсюда вывод: вторичка далеко не конкурентно способна, сдерживает в большей степени «шаблонное мышление».  Как только новостройки начнут «официально» (за кулисами сейчас многие квартиры уходят ниже заявленной стоимости) снижаться по цене, а для снижения у них есть возможность, аналогичные квартиры вторичного жилья будут просто не нужны, на 80%.
Час Х наступит, когда количество выставленных новостроек сравняется или будет чуть больнее половины от общего рынка и начнется сброс новостроек. Положительных тенденций на рынке не наблюдается, то ситуация верно идет к этому Х часу.

Вы не согласны? Ждем от вас аргументируемых комментариев и писем на почту: 89031563028@mail.ru