ПРАВИЛЬНОЕ ИНВЕСТИРОВАНИЕ В НЕДВИЖИМОСТЬ  08.04.2018 19:34

(пример выбора лота, публичное предложение продажи имущества банкрота)

Сегодня на торгах по банкротству появилось новое публичное предложение продажи имущества банкрота (аукционы по банкротству). Однокомнатная квартира, расположенная по адресу; Московская обл., Красногорский р-н, пос. Нахабино, ул. Красноармейская, д. 44, корп. 1. Кадастровый номер 50:11:0020104:15098. Дом из кирпича, средний этаж. Общая площадь 42.9 кв.м. Верхняя цена 5 937 912 руб., нижняя 3 796 700 руб.

Плюсы которые можно сразу выделить. Площадь более 40 кв. м., как правило, говорит о наличии небольшой темной комнаты «кладовки». Часто в таких квартирах санузел раздельный. В 15 минутах пешком от дома станция РЖД «Нахабино», остановки автобусов и маршруток около дома, ну или опять же около станции. Магазины прям в доме на первом этаже. Вопрос был начет наличия балкона и ремонта в квартире. Поэтому я написал письмо конкурсному управляющему, с просьбой прислать документы (в том числе оценку, где есть поэтажный план) и по возможности фотографии.

Первое письмо пришло с фотографиями. Фотографий было порядка 70 шт., поэтому я их скачал и началось первичное, визуальное знакомство с квартирой. Первые фотографии были санузла (как правило, самое дорогостоящие помещение в квартире). Санузел был раздельный и с хорошим ремонтом: плитка на стенах, плитка на полу, сушилка, выход для биде (которого не было, но поставить его не проблема). Комната, площадь комнаты по фотографиям была не понятна, но это не беда, поэтажка, как правило, присылается в оценке. На полу ламинат, обои не драные, радиаторы отопления новые. Выход на балкон с кухни (балкон есть!!!) большой балкон, метров, наверное, 5, на два окна (кухня и комната). Кухня немного подкачала, кухонного гарнитура нет (что вполне логично), но он был, и на том месте, где он был стены без отделки, то есть белые пятна. Исходя из этого, можно сделать вывод, потребуется или купить кухонный гарнитур, и закрыть белые пятна на стенах или произвести не большой ремонт кухни. На все это потребуется примерно 50 000 руб. + еще 50 000 руб. надо будет заложить на небольшие недоделки. Двери новые хорошие, входная дверь железная. Можно сделать вывод, что ремонт по уровню косметики на 4+. Насчет кладовки вопрос остался открытым.

Следующий этап: поиск точки входа в торги, расчет рентабельности сделки с учетом покупки, небольшого ремонта и продажи, исходя из рыночной стоимости квартиры. Конечно конкурсный управляющий присылает оценку, но я всегда делаю сам, так как и покупать самому и продавать тоже, а для продажи понимать ситуацию надо обязательно (сколько заложить в верх, сколько на торг, кто конкуренты на районе )) ).

Несколько слов о районе, где расположен дом. 80% относительно новых домов (как и наш) из кирпича и монолита/кирпича. Вот по ним и будет сделана оценка, так как брать в расчет старые панельки не корректно.

Оценка топ 10 аналогичных квартир сразу показала ситуацию. Первая тройка стояла по цене 3 600 000 руб. Сразу было видно смещение цены (сленг мой))) ). Классическое смещение цены, когда в один ценовой ряд встают разноуровневые квартиры. Вот как сейчас: по цене 3 600 000 руб. была квартира с почти евроремонтом площадью 40 кв.м., с косметическим ремонтом площадью 46 кв.м. (с торгом который был сразу обозначен в описании квартиры) и без ремонта площадью 47 кв.м.. Это говорит в первую очередь о практически нулевом движении рынка, далее можно сказать, что когда цена «распрямиться», квартира без ремонта встанет на цену 3 100 000 руб., квартира с косметикой на уровне 3 400 000 руб. отнимите отсюда еще 100 000 руб. на торг. Совет: если видите при оценке такую ситуацию, сразу торгуйтесь на такую цену, в большинстве случаев это нормально воспринимается. За первой тройкой стояли еще 2 квартиры общей площадью 44 кв.м по цене 3 750 000 руб. На этом все!!! Рыночная стоимость квартиры: 3 400 000 руб. (без учета торга), на руки 3.2 – 3.3 млн. руб..

Кто дочитал, до этого места, МОЛОДЕЦ!!!

Вывод: с учетом, что нижняя цена по торгам (3 796 700 руб.) выше цены в ТОП 5, квартира не попадет даже в видимость. Приплюсуйте сюда еще доп. затраты. И это при всем том что квартира на «публичке» (публичное предложение вроде, как всегда, говорит о дешевизне), дом хороший, ремонт почти отличный, и конкурсный управляющий пришлет обязательно независимую оценку специалистов, где будет показана насколько все это выгодно, но …. Купить такой лот себе в убыток.

Почему я назвал свою статью «ПРАВИЛЬНОЕ ИНВЕСТИРОВАНИЕ В НЕДВИЖИМОСТЬ», когда все не правильно? Знаете все просто, если не потерял, значит, уже заработал. При покупке лота, я тут вижу 3-4 месяца работы, минус 500 – 700 тыс. руб. при вложении около 3 900 000 руб. (-18%). За это время я найду объект вложения этих средств и ориентировочно сделаю от + 30%. Вот как то так. ИНВЕСТИРУЙТЕ ПРАВИЛЬНО!!!