Сомнительные схемы от застройщиков по ипотеке. Не попадитесь в ловушку.  03.06.2024 00:00

В условиях падения спроса на недвижимость застройщики начали использовать старые схемы с новыми механизмами продажи. Конечно, такие варианты предлагают не все девелоперы, а только некоторые участники рынка. Проблема в том, что они несут серьезные риски для покупателей жилой недвижимости.

Обычно речь идет о схемах на основе эскроу-счетов, когда застройщики предлагают неполное перечисление денежных средств.

В чем суть новых схем в ипотеке

Важно понимать, что застройщики всегда преследуют только свои цели, а именно заработать больше с минимальными рисками и вложениями. Существует несколько сомнительных вариантов покупки жилья.

Схема 1. Аккредитив

Стоит отметить, что аккредитивы пользовались спросом и раньше, но связаны с повышенными рисками. Дело в том, что основать сумма за оплату квартиры зачисляется не на спецсчет, а выступает в роли документальной гарантии, которая определяет сроки получения недвижимости.

Например, если вы планируете купить квартиру за 10 млн рублей, то 20% от суммы (первоначальный взнос) покупатель передает из своего бюджета. Остальную часть он оформляет в ипотеку. Дальше начинается схема, когда только 2 млн рублей зачисляют на эскроу-счет, а остальная сумма оформляется в формате аккредитива.

Главная опасность в том, что деньги на аккредитиве ничем не защищены. Если застройщик столкнется с проблемами, то вам придется через суд добиваться возврата.

Схема 2. Переуступка по рыночной стоимости

В данном случае речь идет о более сложном механизме, когда застройщик изначально продает квартиру по низкой цене аффилированным лицам. Последние переуступают недвижимость по рыночной стоимости. При этом минимальная сумма за квартиру зачисляется на эскроу-счет, а остальная оказывается никак не защищена.

Опять же, опасность в том, что любые проблемы застройщика будут влиять на покупателя. В итоге человек может потерять часть денег и остаться без квартиры.

Схема 3. Траншевая ипотека

Еще одна схема связана с выдачей ипотеки, когда стоимость по ДДУ рассчитывается в рассрочку. Например, человек приобретает квартиру за условные 10 млн рублей, а 20% вносит в виде первоначального взноса. Деньги блокируют на эскроу-счете, а остальную часть покупатель выплачивает напрямую в форме рассрочки.

По сути, эта схема не противоречит действующему законодательству, поэтому ее используют некоторые девелоперы.

В Центробанке отмечают, что планируют бороться с сомнительными схемами на рынке недвижимости. Судя по всему, в ближайшее время основные банки получат рекомендации по кредитованию без рисков.