Возможные риски при покупке квартиры самостоятельно  24.04.2015 12:00

Рекомендую прочитать сопутствующие статьи по этой теме. В которых я постараюсь ответить на вопросы связанные с объектами недвижимости: какие есть правовые риски, что надо проверять, почему надо проверять, какие возможны последствия и опасности и как их нивелировать, то есть убрать совсем.

На что обращать внимание покупателю при самостоятельной покупке недвижимости ?

ЕГРП. Все переходы права фиксируются в ЕГРП. ЕГРП образовался федеральным законом об образовании ЕГРП от 21 июля 1997 года.  Кода мы берем выписку из ЕГРП, мы получаем срез на сегодняшний день, если на сегодняшний день на квартире ограничения в правах собственности, обременения, аресты или их нет.

Но для проверки квартиры мы должны обратить внимание на все переходы права с момента образования этого права ( по всей истории квартиры), внимательно посмотреть на все точки и на все даты когда переход права происходил.  Увидеть, возможно, ли какие-то мотивы, по которым тот или иной переход права может быть оспорен участниками сделки либо третьими лицами в суде. Вопрос это серьезный, в некоторых случаях требуется опытное экспертное заключение.

Выписка из домой книги показывает, кто сейчас стоит на учете (прописан) в квартире. Архивная выписка, показывает, кто и когда состоял в этой квартире на учете (был прописан) и кто куда выбыл.  Покупателю необходимо смотреть архивную выписку. Возможные риски

Покупая квартиру необходимо тщательно проверять:

1. переходы права собственности (история права собственности: наследство, дарение, рента, мена)
2. права пользования, люди которые стоят на учете и имеют права пользования (историю регистрационного учета по квартире)
3. дееспособность, правоспособность продавца (возможность оспаривания договора)

История права собственности

При СССР было 3 права собственности:

1. личная (дома в деревне и т.д), 
2. кооперативная примерно с 1960 годов был бум 62-68 год ЖСК жилищно-строительный кооператив – право устанавливающий документ – справка о выплаченном пае, отпечатан на пишущей машинки, стоит подпись председателя кооператива, иногда бухгалтера и печать, дата указанная в справке – когда уплачен пай, новому собственнику давалась такая же справка, кроме как в кооперативе такая справка нигде не регистрировалась. До 1991 года С 1992 года такая справка регистрировалась и выдавалось свидетельство о праве на жилище.
3. государственная

Приватизация. Закон о приватизации принят в 1991 году (конец года), сама приватизация началась с 1992 года. Возможные риски

Предоставляемые документы при продаже квартиры

На основании, каких право устанавливающих документов можно говорить, что квартира является собственностью продавца.

1. справка о выплаченном пае
2. приватизация – договор передачи права на жилище
3. ДКП (договор купли продажи)
4. свидетельство, о собственности выданное на основании;

• наследства возможные риски
• договора дарения возможные риски
• договора ренты возможные риски
• договор мены возможные риски
• новостройки - договор долевого участия в строительстве или договор уступки права требования подробнее
• решение суда подробнее

Обязательно нужно узнать, куда прописанные люди будут выбывать после сделки. Желательно что бы это было гарантированно сделано до сделки или вовремя сделки, что бы продавец не передумал выписаться после сделки. Если продавец не выписался после сделки, выписать его можно будет только через суд.

Пользователи - люди прописанные в квартире, они имеют право участвовать в приватизации. Многие думают что это люди которые вписаны в регистрационном учете – но это не так. Так как есть люди которые не стоят в регистрационном учете но имеют право пользования квартирой, например :  несовершеннолетние дети, осужденные, люди выписанные в интернаты и т.д. 

Например:

Несовершеннолетний ребенок прописан у мамы в муниципальной квартере, у папы своя квартира. Ребенок, в домой книге отца, не фигурирует. Папа приватизирует и продет свою квартиру. Если после этого ребенок участвует в приватизации какой либо квартиры то проблем нет, но если до 18 лет он ни где не участвовал в приватизации то его права конституционна нарушены. И такой договор ДКП может суд посчитать недействительным.

Есть норма, при которой для того что бы провести сделку с квартирой, в которой прописан человек (он может не быть участником приватизации и быть просто пользователем),  который стоит под опекой или попечительством, можно только с разрешения органов опеки.

История договора купли продажи

До 2000 года продавец на руках имел документы; свидетельство о праве на жилище, основание права договора передачи либо справка о выплаченном пае.  К этим документам подписывался договор ДКП.  Договор ДКП регистрировался в разных городах по разному, на выходе покупатель получал договор ДКП с отметкой о регистрации регистрирующего органа, что объект у другого собственника.

Понятия

Сделка – результат гражданских правовых отношений двух физических лиц о переходе собственности от одного человека к другому.

Правоспособность – возможность иметь гражданские права

Дееспособность – частичная дееспособность возникает у ребенка в 14 лет, и полная дееспособность в 18 лет.

Акселерация – когда частично дееспособного человека суд может признать полностью дееспособным, происходит это когда несовершеннолетний человек остался один и начал зарабатывать деньги либо создал семью.

Обязательная доля в наследстве -обязательная доля в наследстве не может быть меньше 1/2  того права, который человек получил если бы не было завещания

Опека – когда человек полостью недееспособен

Попечительство – назначается когда частичная дееспособность. Человек может сам проводить сделки, принимать решения, он имеет право подписи, но с разрешения своего попечителя.

Приватизация – договор передачи, правительство Москвы передало гражданину недвижимость, прилагался документ – свидетельство на право на жилище.

ЕГРП - единый государственный реестр прав

ДКП – договор купли передачи

Исполняемость исполнения договора - договор должен быть исполнен, это подтверждается это тремя условиями

1. произошла регистрация ДКП (подтверждается штампом)
2. покупатель передал сумму обусловленную в договоре за квартиру (подтверждается распиской от руки)
3. продавец передал квартиру покупателю (акт приемки передачи квартиры подписанный двумя сторонами).